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江岸区洞庭小路地块旧城改建项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)
发文日期:2018-12-28 16:13 发布机构:区城乡统筹办 【已阅读:
  

江岸区洞庭小路地块旧城改建项目

房屋征收补偿方案

 

(征求意见稿)

 

因实施江岸区旧城区改建的需要,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号)、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(湖北省人民政府令第380号)和《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(武汉市人民政府令第234号及第275号)有关规定,江岸区人民政府拟对洞庭小路地块范围内国有土地上的房屋实施征收。该项目已取得武汉市国土资源和规划局江岸分局《市国土规划局江岸分局关于江岸区洞庭小路地块的规划意见》(武土资规(岸)函〔2018〕006号),并经江岸区第十五届人民代表大会第二次会议审议通过,纳入江岸区2018年度国民经济和社会发展年度计划。为依法实施房屋征收与补偿工作,保障被征收人合法权益,结合江岸区和本项目实际情况,制定本征收补偿方案(以下简称《方案》)。

             

第一部分 项目基本情况

 

一、项目名称

江岸区洞庭小路地块旧城改建项目

二、项目征收范围

江岸区洞庭小路地块旧城改建房屋征收范围为沿江大道与洞庭小路交汇处,东临沿江大道,北临洞庭小路,南临长江航运科学研究所,西临武汉市杂技团。具体征收范围以房屋征收部门确定的征收范围红线为准。

三、项目调查概况

项目用地面积约2977平方米,房屋征收总建筑面积约1.3万平方米,征收总户数约103户。最终数据以审计结果为准。

四、被征收房屋建筑面积和房屋用途的认定

被征收房屋的建筑面积和房屋用途,以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准;房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。

五、房屋征收主体

武汉市江岸区人民政府

六、房屋征收部门

江岸区房屋征收管理办公室

七、房屋征收实施单位

江岸区人民政府一元街道办事处

八、被征收人、公有房屋承租人

被征收人是指被征收房屋的所有权人。被征收人以征收决定公告之日合法有效的房屋权属证书登记的所有权人为准。

公有房屋承租人是指与公有房屋的产权人或管理人建立租赁关系,并执行政府规定标准租金的直管公房和自管公房承租人,公共租赁住房、廉租住房的承租人除外。公有房屋承租人以租用公有房屋凭证为准。

九、房地产价格评估机构(以下简称评估机构)

房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定;协商不成的,通过投票或者摇号等方式确定。

被征收人、公有房屋承租人协商选定房地产价格评估机构的,由房屋征收部门组织。协商方式以征求意见表的形式进行,被征收人、公有房屋承租人应当在规定期限内将征求意见表交由房屋征收部门统计、核实。在七个工作日内三分之二以上的被征收人、公有房屋承租人选择同一家房地产价格评估机构的,视为协商选定,由房屋征收部门公布协商选定结果。

被征收人、公有房屋承租人在七个工作日内协商不成,采取投票方式确定房地产价格评估机构的,参与投票的被征收人、公有房屋承租人人数应当不少于被征收人、公有房屋承租人总数的三分之二,半数以上参与投票的被征收人、公有房屋承租人选择同一家房地产价格评估机构的,视为投票确定。

采取投票、摇号等方式确定房地产价格评估机构的,应当公开进行并由公证机构现场公证,房屋征收部门公布确定结果。

十、评估时点

评估时点为房屋征收决定公告之日

十一、签约期限

自被征收房屋评估结果公告之日起三个月

           

第二部分  征收补偿方式

 

对被征收人的补偿方式为货币补偿和房屋产权调换。被征收房屋的价值由评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)评估确定。

一、货币补偿

被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的,房屋征收部门按被征收房屋价值向被征收人、公有房屋承租人支付货币补偿费,另给予被征收人、公有房屋承租人装饰装修补偿、附属设施补偿、搬迁及临时安置补偿、其它相应的补偿、相应的补助和相应的奖励。

二、产权调换

(一)被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的,房屋征收部门提供用于产权调换的房屋,并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价,另给予被征收人、公有房屋承租人装饰装修补偿、附属设施补偿、搬迁及临时安置补偿、相应的补助和相应的奖励。

(二)住宅产权调换房源

长青广场C座:位于江岸区黄兴路,南临中山大道,北临车站路,单价18000元/平方米,现房,交付标准为毛坯房。

(三)选房原则:被征收人按签约顺序选择产权调换房源。

 

第三部分 征收补偿标准

 

一、补偿

(一)房屋价值补偿

被征收房屋的价值由评估机构通过评估确定。

被征收房屋价值补偿=被征收房屋建筑面积×评估单价

(二)装饰装修补偿

被征收房屋的装饰装修补偿单价不超过500元/平方米的,由征收部门与被征收人或公有房屋承租人协商确定,超过500元/平方米的,由评估机构评估确定;装饰装修补偿总价不足2万元的,按2万元计算。

(三)附属设施补偿

1. 电话移机费(报装费):216元/部;

2. 宽带移机费(报装费):308元/部;

3. 有线电视迁移费:380元/户;

4. 空调移机费:柜机500元/台、分体机300元/台、窗机200元/台;

5. 热水器迁移费:300元/台;

6. 电表:分表150元/块;

7. 水表:分表100元/块;

以上7项按打包价2400元(含空调一台)进行补偿,超出部分按票据据实补偿。

8. 太阳能热水器迁移费按1500元/户给予补偿;

9. 管道煤气报装费按3000元/户给予补偿;报装费超出3000元的按票据据实补偿;

10. 电表:独表500元/块,三相电表按现报装单据据实补偿,无报装单据的按960元/块给予补偿;

11. 水表:独表240元/块,地水表按现报装单据据实补偿,无报装单据的按4寸地水表1500元/块、6寸地水表2200元/块给予补偿;

12. 防盗门:按品质好坏,补偿500-1200元;

13. 防盗网:按品质好坏,补偿50-200元/平方米;

14. 无烟灶台:按品质好坏,补偿500-1200元;

15. 夹层、暗楼或隔热层、简易房屋:由评估机构评估,原则上按重置价予以补偿;

16. 构筑物及其它设施由评估机构评估确定补偿费。

(四)房屋搬迁补偿

1. 征收个人住宅房屋的,给予被征收人或公有房屋承租人一次性房屋搬迁费2000元。

2. 征收办公用房或生产经营性用房,由评估机构评估确定搬迁、安装费用;无法恢复使用的设施、设备按评估确定的残值予以补偿。

(五)临时安置补偿(即过渡费,下同)

征收住宅房屋、办公用房及其它非生产经营性用房,给予被征收人或公有房屋承租人临时安置补偿费。临时安置补偿费由评估机构按照被征收房屋类似房地产市场租赁价格评估确定。征收个人住宅房屋,被征收房屋建筑面积不足60平方米的,按照建筑面积60平方米计算临时安置补偿费。

1. 对选择货币补偿的住宅房屋被征收人或公有房屋承租人,给予一次性3个月临时安置补偿费。

2. 对选择房屋产权调换的被征收人或公有房屋承租人,自签约搬迁之日起至产权调换房屋交付之日止,给予相应过渡期限的临时安置补偿费。超过补偿协议规定的过渡期限,产权调换房屋还未交付的,超期后的临时安置补偿费按照增加50%的标准支付

(六)停产停业损失补偿

1. 因征收房屋造成停产停业,对被征收人或公有房屋承租人给予停产停业损失补偿的,应当符合下列条件:1、被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑,且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋;2、有合法、有效的营业执照,且营业执照上载明的住所(经营场所)为被征收房屋。

2. 具备前述条件的,房屋征收部门给予被征收人或公有房屋承租人被征收房屋价值5%的补偿。被征收人或公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的,可以提请房屋征收部门委托评估机构根据被征收人提供的房屋被征收前三年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。选择货币补偿的,停产停业期限按照6个月计算;选择产权调换的,停产停业期限按照过渡安置期限计算

3. 被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人、公有房屋承租人的,由被征收人、公有房屋承租人自行腾退被征收房屋的实际生产经营单位或者个人。

(七)保底补偿

征收个人住宅或者公有住宅房屋,建筑面积不足40平方米(涉及到房屋所有权、承租权共有的房屋建筑面积合并计算),且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房的,按照40平方米给予征收补偿、补助和奖励。

公有房屋承租人符合前款条件的,超出被征收房屋建筑面积部分的货币补偿款全部给予公有房屋承租人。

、补助

(一)住房困难补助

征收个人住宅或者公有住宅房屋,建筑面积不足60平方米(涉及到房屋所有权、承租权共有的房屋建筑面积合并计算)且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房,被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的,可以给予住房困难补助。补助标准为:建筑面积为40平方米以下的,按被征收房屋价值的10%给予补助,建筑面积每增加满1个平方米,补助标准降低0.5%。

(二)购房补助

征收个人住宅或者公有住宅房屋,被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的,按被征收房屋价值的20%给予补助。

(三)建筑面积补助

住宅房屋被征收人或公有房屋承租人选择产权调换的,按被征收房屋建筑面积的12%给予建筑面积补助。

(四)困难补助

1. 低保户

对纳入本市中心城区城市居民最低生活保障的被征收人或公有房屋承租人,由本人出具低保证并经其低保关系所在街道、社区复核确认后,按3万元/户给予一次性补助。

2. 残疾人

对持有省(市)残联核发的残疾证的被征收人或公有房屋承租人(含直系亲属),按3万元/人给予一次性补助。同时,对残疾人家庭搬迁补偿费增加50%发放,临时安置补偿费增加20%发放。

3. 重症、重病、低保边缘户

1)对经社保部门或铁路、供电等系统认定患有重症的被征收人或公有房屋承租人(含直系亲属),按3万元/人给予一次性补助。社保重症核查工作由城乡统筹办负责;铁路、供电等系统职工重症由被征收人到其医保管理部门出具证明并盖章确认

2)对于无法提供合法有效重症证明但确系有重病的被征收人或公有房屋承租人(含直系亲属),由被征收人或公有房屋承租人(含直系亲属)提出申请,凭街道指挥部出具的《重大疾病复检通知单》到武汉市八医院复检或确认,经街道审核后按2万元/人给予一次性补助。

3)对于低保边缘户(家庭人均月收入略高于最低生活保障线,但低于当年本地职工最低工资标准),由本人提出申请,经社区、街道核实盖章确认后给予2万元/户一次性困难补助

4. 被征收户系失独家庭的,由所在社区出具证明,经街道公共服务办公室复核后按3万元/户给予一次性补助;

5. 被征收户如符合上述补助条件中的多项,困难补助可累加计算,但单户最高不超过10万元。上述困难补助申请时需提供原件资料进行审核。

享受困难补助的具体人员名单在补偿前由征收实施单位在征收范围内分批公示,公示期为3日。

、奖励

(一)签约奖励

住宅房屋被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿安置方式签约的,按被征收房屋价值的10%给予奖励。

住宅房屋被征收人、公有房屋承租人选择产权调换安置方式签约的,按被征收房屋价值的2%给予奖励。

(二)按期签约搬迁奖励

住宅房屋被征收人、公有房屋承租人在签约期限内签约并在约定时间内搬迁的,按以下标准给予按期签约搬迁奖励:

自被征收房屋评估结果公告之日起30天(含)内签约搬迁的,给予50000元/户奖励;31天至60天(含)内签约搬迁的,给予30000元/户奖励;61天起至签约期满之日内签约搬迁的,给予20000元/户奖励。             

涉及房改的直(自)管公房,其按期签约搬迁奖励时点从房改清册正式出具之日起开始计算。

 

第四部分  公有房屋的征收补偿

 

一、征收公有住宅房屋,公有房屋承租人可以获得征收补偿,符合房改条件的,先进行房改,房屋征收部门对房改后的所有权人进行征收补偿,并与所有权人签订房屋征收补偿协议;不符合房改条件的,补偿方式和标准如下:

(一)公有房屋承租人选择货币补偿的,租赁关系终止,给予公房承租人被征收房屋价值90%的补偿,给予被征收人被征收房屋价值10%的补偿,房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。

(二)公有房屋承租人选择产权调换的,房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议,被征收人、公房承租人签订房屋租赁协议,继续保持租赁关系。

二、征收公有非住宅房屋,被征收人选择产权调换的,房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议,被征收人与公有房屋承租人签订房屋租赁协议,继续保持租赁关系。

被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,给予公有房屋承租人被征收房屋价值70%的补偿、被征收人被征收房屋价值30%的补偿。房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。

三、征收房管部门依法托管、代管或者经房管部门决定带户发还给产权人的落私产、文革产,且该房屋已作为直管公房或者自管公房出租的,对房屋所有权人按被征收房屋价值100%给予补偿,对住宅房屋承租人按被征收房屋价值90%给予补偿,对非住宅房屋承租人按被征收房屋价值70%给予补偿。

四、征收宗教团体所有的房屋,房屋征收部门应当征求宗教事务管理部门的意见,并与宗教团体签订征收补偿协议。宗教团体所有的房屋作为公有住宅房屋出租的,对房屋所有权人按照被征收房屋价值100%给予补偿,对承租人按照被征收房屋价值90%给予补偿。

五、征收公有房屋的,除被征收房屋价值补偿以外的其他补偿、相应的补助和奖励均给予公有房屋承租人。

第五部分  对企事业单位的征收补偿

 

一、对企事业单位用房的房屋价值补偿由评估机构通过评估确定。

二、对企事业单位用房的停产停业损失补偿,参照第三部分第一条第(六)项规定执行。

 

第六部分  对未经登记建筑的征收补偿

 

一、未经登记建筑

未经登记建筑是指未依法取得房屋权属登记证书的房屋。

二、未经登记建筑的认定

(一)由未经登记建筑权利人提出认定申请,提交有关房屋建造资料(如房屋报建审批、施工监理、验收、行政处罚、历史测绘资料、房屋建造购买材料发票等),并经周边三位以上有完全民事行为能力的相邻关系人证明,报征收实施单位核实。

(二)征收实施单位依据申请,核查有关资料,确定未经登记建筑建造年限。

(三)未经登记的合法建筑的认定

1. 取得建设工程规划许可证,且按许可内容实施建设的未经登记建筑,认定为未经登记的合法建筑。

2. 原有房屋有合法房屋权属证书,拆除改建后的房屋未经登记且改建后的房屋面积与原证载面积一致的部分,按照未经登记的合法建筑对待。

(四)历史无证房的认定(三项仅有一项即可)

1. 2004年9月20日之前,未取得建设工程规划许可证建成的未经登记建筑。

2. 2004年9月20日之前,未按照建设工程规划许可证的规定建成的未经登记建筑超出许可内容部分的面积。

3. 原有房屋有合法房屋权属证书,拆除改建后的房屋未经登记且在2004年9月20日之前建成的超出原证载面积部分的面积

三、补偿标准

(一)认定为未经登记的合法建筑的,按照已登记合法建筑给予补偿,并给予相应的补助、奖励,但不享受相关税收减免政策

(二)2004年9月20日以前,未取得建设工程规划许可证建设的历史遗留未经登记建筑,或者未按照许可内容建设的超出部分,对实际用途为非商业用途的,经认定后,按照下列标准给予补偿,并给予相应的补助、奖励:

1. 1991年7月3日之前建成的,按照不超过房屋实际用途价值的95%给予补偿;

2. 1991年7月4日至2001年11月1日期间建成的,按照不超过房屋实际用途价值的90%给予补偿;

3. 2001年11月2日至2004年9月20日期间建成的,按照不超过房屋实际用途价值的85%给予补偿。

(三)2004年9月20日以前,未取得建设工程规划许可证建设的历史遗留未经登记建筑,或者未按照许可内容建设的超出部分,对实际用途为商业用途的个人房屋,经认定后,按照下列标准给予补偿,并给予相应的补助、奖励:

1. 1991年7月3日之前建成的,按照不超过住宅用途价值的95%给予补偿;

2. 1991年7月4日至2001年11月1日期间建成的,按照不超过住宅用途价值的90%给予补偿;

3. 2001年11月2日至2004年9月20日期间建成的,按照不超过住宅用途价值的85%给予补偿。

符合《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十二条规定的,给予相应补助。

(四)2004年9月20日以前,未取得建设工程规划许可证建设的历史遗留未经登记建筑,或者未按照许可内容建设的超出部分,对实际用途为商业用途的单位房屋,经认定后,按照下列标准给予补偿,并给予相应的补助、奖励:

1. 1991年7月3日之前建成的,按照不超过办公用途价值的95%给予补偿;

2. 1991年7月4日至2001年11月1日期间建成的,按照不超过办公用途价值的90%给予补偿;

3. 2001年11月2日至2004年9月20日期间建成的,按照不超过办公用途价值的85%给予补偿。

符合《武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》第六十三条规定的,按照改变办公用途房屋作为商业门面使用的情形给予相应补助。

原房屋有合法房屋权属证书,2004年9月20日以前拆除改建,改建后的房屋未经登记,改建后的房屋建筑面积超出原证载面积的部分,按前述(二)、(三)、(四)项执行。

 

第七部分  对自行改变用途房屋的征收补偿

 

一、被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途的,原则上按原房屋证载用途给予补偿。

二、对2013年1月10日《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》实施之前,被征收人、公有房屋承租人自行将住宅改变为商业门面使用,且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照的,除按住宅的补偿政策给予补偿、补助、奖励外,对于实际用于经营的部分,给予改变用途价差补助。经营证照齐全(即营业执照、管理费缴纳证明、纳税证明)的,按商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的50%给予改变用途价差补助;不齐全的按40%给予改变用途价差补助。

三、除上述“第二条”规定的情形外,对2013年1月10日《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》实施之前,被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为商业门面使用,且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照的,除按原房屋证载用途予以补偿外,若改变用途部分房屋实际价值高于原房屋证载用途价值的,对于实际用于经营的部分,给予改变用途价差补助。经营证照齐全(即营业执照、管理费缴纳证明、纳税证明)的,按商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的50%给予改变用途价差补助;不齐全的按40%给予改变用途价差补助。

四、2013年1月10日之后自行改变房屋用途的,不给予改变用途价差补助。

五、对于认定为历史无证房且实际作为商业门面使用的个人房屋,按照历史无证住宅用途房屋的价值给予补偿,对符合给予改变用途价差补助的,按前述“第二条”标准给予补助。

六、对于认定为历史无证房且实际作为商业门面使用的单位房屋,按照历史无证办公用途房屋的价值给予补偿,对符合给予改变用途价差补助的,按前述“第三条”标准给予补助。

 

本方案未尽事宜,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》和《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施方法》等法律、法规和规章的规定执行