湖北省人民政府

购买二手房的核心政策与操作机制主要围绕“以旧换新”模式展开，旨在通过政策补贴和市场化服务降低交易成本，促进房地产市场流通。

1、《江岸区商品住房“以旧换新”活动倡议书》

2、《关于促进江岸区房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》

3、《关于持续巩固我市房地产市场稳定态势的通知》

(1)①武汉户籍：江岸区无房 / 有 1 套房（可买第 2 套）；②非武汉户籍年满 18 周岁（成年），具有完全民事行为能力：在汉连续缴纳 12 个月社保 / 个税（可买 1 套）；③人才落户：凭 “人才证” 可买 1 套（无社保要求）。

(2)①产权清晰（无查封、无抵押或已解押）；②卖方为产权人（或有全权委托书）；③房屋已办理不动产权证（房产证）。

(3)①能支付首付款（首套房最低 20%，二套房最低 30%）；②全款购房需有足额资金存入监管账户。

(4)年满 18 周岁（成年），具有完全民事行为能力。

1、买方材料

①身份证（原件 + 复印件）；②户口本（原件 + 复印件，首页 + 本人页）；③婚姻证明（结婚证 / 离婚证 / 单身声明）；④购房资格证明（社保 / 个税缴纳记录或人才证）；⑤首付款资金证明（银行流水）。

2、卖方材料

①身份证（原件 + 复印件）；②户口本（原件 + 复印件）；③不动产权证（房产证，原件 + 复印件）；④婚姻证明（已婚需带配偶身份证 + 结婚证，离婚需带离婚协议）；⑤房源核验报告（官方出具）。

3、共同材料

①《二手房买卖合同》（买卖双方签字，可在 “武汉住保房管” 平台下载标准模板）；②资金监管协议（官方制式文本，在监管银行签订）；③网签备案申请表（线上填写后打印）。

4、贷款材料

①买方收入证明（月收入≥月供 2 倍）；②征信报告（人民银行出具，近 1 个月内有效）；③贷款申请表（银行提供）。

房源核验进度：武汉住保房管官网→“房源核验查询”→输入核验编号 + 产权人身份证号

购房资格进度：鄂汇办 APP→“住房保障”→“资格核查结果”→输入身份证号

网签备案进度：武汉住保房管公众号→“网签查询”→输入网签号 + 买方身份证号

过户登记进度：江岸区政务服务中心官网→“不动产登记进度”→输入受理回执单号

问：江岸区首套房 / 二套房怎么认定？

答：按 “武汉全市范围内家庭住房套数” 认定：①家庭（夫妻 + 未成年子女）无房→首套；②已有 1 套→二套；③已有 2 套及以上→限购（江岸区不能买）。

问：买二手房需要交哪些税？2025 年有优惠吗？

答：主要税费：①契税（首套 1%-1.5%，二套 1%-2%）；②个税（满 5 年唯一免，否则 1%）；③增值税（满 2 年免，不满 2 年 5.3%）。优惠：90㎡以下住房契税按 1% 征收（不分首套二套）。

问：资金监管账户的钱，什么时候能给卖方？

答：买方领取不动产权证后，监管银行会在 1-2 个工作日内自动将资金划给卖方（无需买卖双方操作），确保 “过户成功才给钱”。

问：卖方户口还在房子里，影响我落户吗？

答：影响！需在合同中约定 “卖方在过户后 15 日内迁出户口”，否则可追究违约责任（如扣违约金）；若卖方拒不迁出，可到江岸区派出所申请 “户口强迁”（2025 年武汉新规支持）。

问：二手房贷款年限最长能贷多久？

答：①按年龄：男不超 65 岁，女不超 60 岁（如买方 50 岁，最多贷 15 年）；②按房龄：房龄 + 贷款年限≤50 年（如房龄 20 年，最多贷 30 年）；取两者最小值（如 50 岁买 20 年房龄的房，最多贷 15 年）。

问：买二手房能提取公积金吗？怎么提？

答：能！需在过户后 1 年内，凭不动产权证、完税证明、公积金提取申请表，到武汉公积金管理中心（江岸区分中心：江岸区京汉大道 1248 号）申请提取，最多提取 “购房款总额”（不超过账户余额）。

问：中介收取 “服务费” 有标准吗？能砍价吗？

答：武汉 2025 年指导价：中介服务费不超过房屋成交价的 2%（买卖双方各 1%，或协商由一方承担），可与中介协商砍价（如成交价 100 万，服务费可谈至 1.5 万 - 2 万），避免 “高收费”。

问：签了合同后，卖方反悔不卖了，怎么办？

答：①若已网签：可向江岸区房管局申请 “强制过户”（卖方需承担违约金，通常为定金的 2 倍）；②未网签：可凭合同起诉至法院，要求卖方继续履行合同或赔偿损失（如房价上涨差价）。

问：房屋维修基金需要过户吗？怎么过？

答：需要！卖方需先查询维修基金余额（在 “武汉住保房管” 平台查），然后到江岸区房管局维修基金窗口，提交不动产权证、身份证，办理 “维修基金过户”（免费，1 个工作日完成），否则买方无法使用维修基金（如修电梯、屋顶漏水）。

问：买二手房后，水电燃气怎么过户？

答：①水：携带不动产权证、身份证到江岸区水务集团营业厅（如解放大道营业厅）办理；②电：登录 “网上国网” APP→“过户”→上传不动产权证；③燃气：到武汉天然气江岸区分公司（如香港路营业厅）办理，均免费，1 个工作日完成。

购房资格咨询：

江岸区房管局咨询热线：027-82836463

网签备案问题：

武汉住保房管线上客服：公众号 “武汉住保房管”→“在线客服”

税费计算咨询：

江岸区税务局二手房专窗：027-82812366（转二手房业务）

交易纠纷维权：

江岸区消费者协会：027-82723150；12345 政务服务热线

中介违规举报：

武汉市房地产中介协会：027-85482000；江岸区房管局市场科