各街道办事处，区人民政府各部门，各有关单位：

《江岸区低效用地再开发试点工作实施方案》已经区人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

江岸区人民政府办公室

2024年9月13日

江岸区低效用地再开发试点工作实施方案

为稳妥有序推进低效用地再开发试点工作，根据《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）、《市人民政府办公厅关于印发武汉市低效用地再开发试点工作实施方案的通知》（武政办〔2023〕121号）要求，结合我区实际，制订本实施方案。

一、总体要求

（一）指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神和习近平总书记考察湖北武汉重要讲话精神，加快构建“主城做优、四副做强、城乡一体、融合发展”的空间发展布局，以国土空间规划为引领，以城市更新重点片区和城中村、低效工业用地改造为重点，以政策创新为支撑，挖掘存量建设用地潜力，推进各类低效用地再开发，提升建设用地利用效率，助力全区经济社会高质量发展。

（二）实施范围

在全区范围内开展低效用地再开发试点工作，对第三次全国国土调查及最新年度国土变更调查成果确定的区域现状建设用地中布局散乱、利用粗放、用途功能不合理、设施落后、环境差乱的低效用地实施再开发，主要包括但不限于低效工业、低效居住、低效商服等类型低效用地。

（三）工作目标

到2027年，在摸清全区各类低效用地底数的基础上，通过探索创新，推动低效用地再开发，通过打造高品质示范项目，推进形成具有带动引领作用的再开发模式，促进全区土地利用效益与效率进一步提高，城市功能和品质进一步提升。

二、试点任务

（一）规划统筹

1. 加强规划统领。健全规划衔接协调机制，在统筹衔接城市更新等专项规划基础上，配合市自然资源和城乡建设局组织编制低效用地再开发专项规划，明确目标和任务，划定低效用地再开发重点区域和空间单元。编制各类低效用地再开发空间单元实施详细规划，按程序批准后，作为核发规划许可的法定依据。(牵头单位：区自然资源和城乡建设局；责任单位：区住房和城市更新局、区发展和改革局、区经济信息化和科技创新局、区商务局)

2. 引导有序实施。根据专项规划和单元实施详细规划，按照整体统筹、成片推进的要求，谋划实施项目，制订实施方案，明确改造主体，深化资金筹措和改造阶段安排，并结合辖区重大项目建设、招商引资等实际情况，制订年度实施计划，明确年度改造规模、资金投入等，做好各类计划统筹衔接。（牵头单位：区发展和改革局，责任单位：区住房和城市更新局、区自然资源和城乡建设局、区经济信息化和科技创新局、区商务局、区城市管理执法局、区卫生健康局、区园林局、区教育局、区财政局，各街道办事处）

3. 完善规划激励。在符合规划和用途管制前提下，探索在区域内综合统筹平衡、区内跨空间单元统筹平衡规划指标，在规划用地性质、建筑规模等方面对改造项目予以支持。完善容积率奖励政策，鼓励改造主体参与公共空间、公益设施建设和提供公共服务，推动形成规划管控与市场激励良性互动的机制。(牵头单位：区自然资源和城乡建设局；责任单位：区发展和改革局、区住房和城市更新局、区城市管理执法局、区卫生健康局、区园林局、区教育局、区财政局)

（二）收储支撑

4. 完善改造模式。结合经济社会发展要求、规划实施需要以及改造项目实际，深化区片统筹、整体推进，鼓励政府收储、政府平台机构收购整合再开发，探索自主改造、政企合作、企企合作及连片开发、统招统租、整治提升等方式，因地制宜推进低效用地再开发、再利用。拓展储备内涵，发展“留改”项目不动产储备供应运营新模式。（牵头单位：区住房和城市更新局；责任单位：区自然资源和城乡建设局、区财政局、区土地整理储备中心）

5. 推进成片改造。探索在符合规划和用途管制前提下，推进集中成片低效工业用地整体转型，通过存量补地价方式完善用地手续后使用，但不得用于商品住宅开发。改造范围内无法单独出具规划条件的“边角地”“夹心地”“插花地”，或难以独立开发的零星建设用地，按照规定经批准可与邻宗土地一并开发。（牵头单位：区自然资源和城乡建设局；责任单位：区经济信息化和科技创新局、区财政局、区住房和城市更新局，江岸经济开发区管理委员会）

6. 拓宽资金渠道。完善国有土地收益基金管理制度，结合土地储备需求合理确定计提比例，强化资金支撑。探索用地、财税、金融等政策有机融合，在统筹用好土地收益基金、城建资金、农田水利建设资金等资金基础上，积极争取城中村、国土综合整治、生态修复等有关政策性资金，推动片区税收地方留存部分优先用于基础设施建设。在风险可控、可持续的前提下，探索通过成立专项资金、发行专项债、寻求银行信贷支持等方式，依法拓宽改造资金的来源渠道，解决筹融资难的问题。（牵头单位：区财政局；责任单位：区发展和改革局、区住房和城市更新局、区自然资源和城乡建设局）

7. 完善征收补偿。根据《武汉市集体土地征收补偿安置办法》规定，结合实际出台征收补偿安置实施细则，完善货币补偿标准，探索“房票”安置、还建产业指标台账管理等，拓展补偿安置的途径，加快推进土地征收工作。完善低效用地再开发中土地征收的具体办法，对于纳入规划的“平急两用”公共基础设施项目，可以按照公益性用地实施土地征收，完善低效用地再开发中土地征收成片开发标准，依据国土空间规划合理确定土地征收成片开发规模以及公益性用地比例。（牵头单位：区住房和城市更新局；责任单位：区自然资源和城乡建设局，各街道办事处）

（三）政策激励

8. 增加保障性住房用地供应。探索城中村改造地块除安置房外的住宅用地及建筑规模按照一定比例建设保障性住房，支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房。支持利用还建产业用地建设租赁住房。（牵头单位：区住房和城市更新局、区自然资源和城乡建设局；责任单位：相关街道办事处）

9. 推进保留建筑盘活利用。对改造中涉及的文物保护建筑、优秀历史建筑及其他按照规划需要保留建筑，完善产权归集制度，探索留改新路径，实现科学保护、活化利用。探索存量保留建筑实施用途转换和兼容使用的条件和规则，完善相关审批事项办理程序，支持商业用房、办公用房去库存以及存量工业用房盘活利用。鼓励利用存量房产等空间资源支持重点产业和行业发展，允许享受最长5年的不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策，过渡期满后依法经批准后可按协议方式办理供地。（牵头单位：区自然资源和城乡建设局、区住房和城市更新局、区文化和旅游局；责任单位：区园林局、区财政局、区城市管理执法局，区国资经营公司）

10. 促进工业用地转型升级。在稳定工业园区内工业用地总量的前提下，完善“工改新”“工业上楼”政策，探索建立“工改工”与“工改商”“工改住”等不同类型改造项目联动改造机制，积极推动低效工业用地改造。探索存量工业物业产权分割转让，完善分割转让的条件和程序，推进存量工业盘活利用。完善工业企业集约高效综合评价体系，在不突破最低价标准和成本价前提下，探索产业项目“控地价、竞税收”等综合评价出让，探索产业用地的成本价（租）采取片区内不同用途土地面积或者土地价格占比分摊计算。（牵头单位：区自然资源和城乡建设局、区经济信息化和科技创新局；责任单位：区发展和改革局、区财政局、区商务局，江岸经济开发区管理委员会）

11. 鼓励土地立体开发混合利用。推进建设用地地上、地表、地下分层设立使用权，完善地上、地下空间的供应方式、供应价格等土地利用政策，鼓励土地立体开发。探索用地功能兼容与建筑复合利用，明确用途转换和兼容使用正负面清单、比例管控、供应方式等政策要求，推进土地混合利用。（牵头单位：区自然资源和城乡建设局；责任单位：区发展和改革局、区经济信息化和科技创新局、区住房和城市更新局）

12. 优化改造程序。明确原土地使用权人改造开发的范围和情形，除法律规定不可改变土地用途或者改变土地用途应当由政府收回外，支持留改项目以及土地储备机构不予收储的存量建设用地按照规划用途自行或者转让开发，简化原土地使用权人申请改变土地用途、签订变更协议的办理程序，鼓励原土地使用权人改造开发。对于未完成开发投资总额25%以上的出让土地，实施预告登记转让制度，积极推动闲置低效用地盘活利用。（责任单位：区自然资源和城乡建设局、区住房和城市更新局）

13. 拓展供应规则。在符合国土空间规划、用途管制要求和公平竞争的前提下，探索将公益性基础设施及配建产业项目涉及的设施配备、交付、使用、运营等内容一并纳入供地条件；探索位于重点功能区范围或者重要交通枢纽节点的改造项目带设计方案出让。推进“用地清单制”，将区域评估和现状普查等成果归集，形成用地清单，在土地供应时一并交付用地单位，项目在后续报建环节，原则上不增加清单外的事项。探索市属国企的部分国有划拨土地经批准后，依法依规采取作价出资等方式盘活存量用地。（牵头单位：区自然资源和城乡建设局、区住房和城市更新局、区财政局；责任单位：江岸经济开发区管理委员会，区土地整理储备中心）

14. 降低改造成本。对于城中村改造涉及的还建产业用地以及原土地使用权人采取自主、联营、入股、转让等多种方式实施改造的，探索建立分区、分类型低效用地再开发地价计收标准，以公示地价或市场评估价的一定比例核定补缴地价款，并探索以市场评估价为基础，综合考虑土地整理投入以及移交、改造等成本，确定地价款。先行探索完善“工改工”“工改平急两用”“工改保障性住房”不再增缴土地价款的细分用途和条件，成熟后探索拓展至低效工业用地再开发其他情形。（责任单位：区财政局、区自然资源和城乡建设局；）

15. 探索置换政策。对于低效用地再开发中存量国有建设用地，鼓励按照价值对等、差价互补的原则，以协议置换方式向原土地使用权人重新配置土地，置换后土地用途按规划用途确定。按照“面积相近或价值相当、双方自愿、凭证置换”原则，对于采用整治提升等方式改造的“城中村”，以及工业园区内批而未供涉及到“边角地”“夹心地”“插花地”等零星低效用地，探索集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间的置换路径。（责任单位：区自然资源和城乡建设局、区住房和城市更新局）

（四）基础保障

16. 调查认定和上图入库。建立分区分类型低效用地认定标准以及动态调整机制。在第三次全国国土调查及最新年度国土变更调查成果的基础上，全面查清低效用地底数，重点针对城镇开发边界内的城中村、工业园区、城市更新改造单元等开展资源盘整，全部实现上图入库，按规定程序上报并纳入国土空间规划“一张图”实施监督信息系统。（牵头单位：区自然资源和城乡建设局、区住房和城市更新局、区经济信息化和科技创新局；责任单位：区发展和改革局、区统计局、区财政局，江岸经济开发区管理委员会，区土地整理储备中心，各街道办事处）

17. 做好不动产登记。强化地籍调查和不动产登记工作，确保纳入低效用地再开发范围内用地权属清晰、主体明确。完善规划保留建筑不动产登记规则，维护权利人合法权益。（责任单位：区自然资源和城乡建设局、区住房和城市更新局）

18. 妥善处理历史遗留问题。对于历史形成且未取得合法用地手续的建设用地，依据上级文件精神，依法依规分类明确认定标准和处置政策，各街道办事处妥善处理拆违控违工作。对第二次全国土地调查和第三次全国国土调查均认定为建设用地的，在符合规划用途的前提下，允许按建设用地办理土地征收等手续，按现行《中华人民共和国土地管理法》规定落实征地补偿安置；对其地上建筑物、构筑物，不符合规划要求、违反《中华人民共和国城乡规划法》相关规定的，依法依规予以处置。（责任单位：各街道办事处，区自然资源和城乡建设局、区城市管理执法局）

三、实施步骤

（一）启动实施阶段（2025年6月底前）。根据《武汉市低效用地再开发试点工作实施方案》，结合区域实际，编制《江岸区低效用地再开发试点工作实施方案》，明确工作目标、重点任务，保障措施等。组织开展存量建设用地资源调查摸底、现状分析评估，低效用地标准认定、标图建库等具体工作。建立低效用地动态管理机制，明确试点项目，探索实施路径，创新政策举措，推进试点项目实施。

（二）深化提升阶段（2025年7月-2027年6月）。组织对试点工作进行中期评估，结合发现的问题和短板，制订改进措施，提出制度建设、政策创新等方面意见建议。持续推进试点探索，深入开展专题调研，形成理论和实践成果。

（三）总结提升阶段（2027年7月-9月）。开展试点总结工作，挖掘特色亮点，总结经验做法，归纳提炼可复制、可推广的政策建议，形成试点总结评估报告，经区人民政府同意后报市自然资源和城乡建设局。

四、保障措施

（一）加强组织领导。各责任单位要解放思想、统筹资源、优化服务、创新机制，合力推进试点工作有序实施。相关单位要将试点工作经费列入部门预算，财政部门加大对试点工作的经费保障。基于国土空间基础信息平台，建设低效用地开发利用管理主题数据库，夯实低效用地开发利用全生命周期空间数据管理基础。

（二）建立工作机制。建立“双月简报”及“年度总结”工作机制。每双月15日前各责任单位和各街道办事处将低效用地再开发试点项目进展情况表、工作简报及相关项目资料等，每年12月15日前将年度工作总结，报送至工作专班，工作专班负责形成江岸区工作进展情况简报及年度工作总结。

（三）做好宣传引导。通过广播电视、报刊杂志、互联网等途径广泛宣传试点的重要意义和工作内容，提高低效用地再开发试点工作的公开性和透明度，切实保障群众的知情权、参与权、监督权，畅通信息反馈渠道，妥善处理群众合理诉求，为全区推进低效用地再开发试点工作营造良好的社会氛围。

附件：1. 低效用地调查识别认定细则

      2. 低效用地调查表